¿Falta suelo edificable en Baleares?

Sin perjuicio de la existencia de sectores de suelo Urbanizable cuya capacidad para ser edificados requiere la previa redacción y tramitación de los preceptivos instrumentos de planeamiento, gestión y reparcelación y, tras ellos, ejecutar la urbanización de los terrenos (procedimientos que comportan una dilación temporal que alcanza normalmente los 3-4 años), existe en Baleares una oferta amplia y más que suficiente de suelo urbanizado directamente edificable, diseminada a lo largo y ancho del suelo Urbano, para construir tanto viviendas de renta libre como protegidas y resto de usos previstos por el planeamiento municipal.

No obstante, esta «presuntamente amplia» oferta de suelo edificable no debe ser tan evidente para una gran parte del sector inmobiliario privado cuando manifiestan ante los poderes públicos y con gran vehemencia, la muy restringida existencia de solares y parcelas «finalistas» directamente edificables, pues una gran parte de los mismos son ofrecidos por sus titulares a precios de venta tan elevados que imposibilitan su adquisición para desarrollar una actividad empresarial dotada de una rentabilidad razonable y continuada, situación que les lleva a solicitar que se «ponga» más suelo urbanizado en el mercado mediante la reclasificación de suelos Rústicos en nuevos sectores de Urbanizable, a pesar de sus dilatados tiempos de maduración, tal como hemos visto.

Sin embargo, preexisten numerosísimos solares vacantes y edificios renovables y rehabilitables dentro del suelo Urbano en todas las ciudades medias y grandes, ubicados tanto en sus periferias como en sus centros, que permanecen «fuera de mercado» y «en manos muertas» por causa de la inactividad de sus propietarios, bien por razones de falta de voluntad empresarial (v.gr. herencias), bien por razones especulativas a la espera de que el mercado alcance los hiperinflacionados precios ofertados. En cualquier caso, un trascendental contingente de activos urbanos «inutilizados para la actividad inmobiliaria normalizada».

Pues bien, procede manifestar que los inmuebles que hubieran superado el plazo legal establecido para su construcción (cuatro años según el artículo 114.2 de la LUIB), plazo superado por la práctica totalidad de los mismos, han incumplido el deber de edificar, lo que implica que deben ser edificados forzosamente (deber existente desde la primera Ley del Suelo franquista de 1956) para satisfacer tanto la función pública del Urbanismo, como el mandato constitucional a impedir la especulación (artículo 47 CE).

Este incumplimiento legal obliga a la expropiación del inmueble a favor de un tercero, o tal como regula inteligente y lúcidamente la LUIB en sus artículos 117 y 118, comporta que la edificación/rehabilitación forzosa del mismo debe ser sometida al régimen de ejecución concertada entre la propiedad y un empresario («edificador-rehabilitador») seleccionado en concurso público, procediéndose a la construcción conjunta y al reparto de los pisos entre ambos operadores en proporción a sus aportaciones (al valor del suelo para la propiedad y a los costes de ejecución para el adjudicatario) de acuerdo a la tradicional «modalidad de aportación» en la actividad inmobiliaria privada, si bien, ahora, aplicable por imperativo legal.

Se manifiesta, por tanto, el considerable «nicho de actividad» existente que dispone de suficiente suelo edificable en las ciudades preexistentes para «alimentar sobradamente» la actividad inmobiliaria, pública y privada, regenerando la ciudad e impidiendo la retención del suelo, especulativa o no, al aplicar procedimientos concursales basados en el interés público establecido en un Pliego de Condiciones redactado ad hoc.

Además, la LUIB en su artículo 117.2 prima la adjudicación concursal al edificador-rehabilitador que proponga menores costes y precios de venta o arrendamiento o mayor número de Viviendas Protegidas en los pisos que le correspondan, configurando un procedimiento de explícito interés público que impide la especulación urbana y posibilita la disposición de VPO en el centro de las ciudades, paliando así la indeseable segregación social del espacio y los espurios procesos de gentrificación.

Existe, por tanto, suelo edificable más que suficiente para satisfacer las demandas sociales de vivienda, oferta ejecutable desde la LUIB con explícitos criterios de rentabilidad social y económico-empresarial. Téngase en cuenta, además, que la LUIB propicia que pueden ser iniciados tanto por las Administraciones de oficio, como a instancia de un particular-emprendedor, por lo que sólo el desconocimiento de estas técnicas o la contumaz inercia de un «anquilosado proceder inmobiliario» podrían explicar la inaplicación de tan eficaz procedimiento.

En un escenario socioeconómico como el actual y el que se vislumbra a medio plazo, todo aconseja acudir a la actividad inmobiliaria «de escala menuda» como posibilita la «caja de herramientas» jurídico-urbanística que la LUIB nos ofrece, con el corolario del impulso al tejido de PYMES, a la creación de empleo cualificado y a la disposición de un modelo de ciudad socialmente equilibrada y sostenible.