El sector inmobiliario, clave para el impulso del desarrollo en Balears

El mercado inmobiliario en el archipiélago está marcado desde hace años por importantes problemas como el encarecimiento del precio de la vivienda y el crecimiento de la población lo que dificulta el acceso a una parte importante de la población. 

Al mismo tiempo, la demanda por parte de extranjeros se incrementa ya que las islas siguen siendo un foco de atracción por el clima, la seguridad y las buenas comunicaciones. 

En este contexto, uno de los principales retos es satisfacer esta demanda buscando un equilibrio para conseguir un desarrollo sostenible con una mayor colaboración público-privada. 

Estas son algunas de las principales conclusiones de la cuarta edición de Inmoforum que tuvo lugar el pasado miércoles en el Club Diario de Mallorca en un encuentro en el que se analizaron los principales retos del sector inmobiliario en 2023. 

Esta jornada, que contó con el patrocinio de ABINI, Metrovacesa, PROINBA, TM Grupo Inmobiliario y Urbanitae, reunió a destacados profesionales del sector nacional y local. Esta cita, impulsada por Prensa Ibérica, editor entre otros de Diario de Mallorca, conjuntamente con SIMAPRO, destacado evento inmobiliario a nivel nacional.

Este evento sirvió para arrancar el circuito de seis eventos que se desarrollarán en distintas ciudades de España como Palma, Zaragoza, Valencia, Málaga, Alicante y Madrid. 

En este primer encuentro del circuito que tuvo lugar en Palma bajo el título Perspectivas Vivienda 2023 se analizó en profundidad la problemática de la vivienda en nuestra ciudad y comunidad autónoma.

Dos mesas redondas y dos ponencias sirvieron para explicar las claves que definen el mercado inmobiliario en las islas. Mar Ferragut, periodista de Diario de Mallorca, fue la encargada de moderar ambos debates. 

 La directora de este rotativo, Marisa Goñi, abrió el acto destacando que la vivienda es un tema transversal que afecta a todos. «Este foro sirve para analizar el sector y ayudar a avanzar en las soluciones de los problemas en una isla con un difícil acceso a la vivienda y un fuerte crecimiento demográfico», señaló.  A continuación intervino Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa organizadora de SIMAPRO, una cita de referencia para debatir y reflexionar sobre la situación del sector. «La actividad inmobiliaria tiene un importante peso en el empleo y el PIB a lo que hay que añadir el reto poblacional que vive Balears», manifestó.

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Seguidamente, la primera ponencia presentó los datos del entorno económico/financiero, el clima inversor y el impacto en el valor y la rentabilidad de los activos a cargo de Omar García, director del centro de negocio inmobiliario de CaixaBank en Balears. El experto empezó su análisis destacando que 2023 ha empezado «mejor de los que esperábamos en un año incierto y volátil». «Las expectativas han mejorado ligeramente en los últimos meses», añadió. En este sentido, manifestó que se descarta una recesión económica ya que el PIB aumentará un 1,3 puntos, según las previsiones de CaixaBank.

Por otra parte, el precio de los materiales se estabilizará a finales de este año y la inflación empezará a bajar al finalizar el 2024 aunque la inflación subyacente de este año se mantendrá alta. En cuanto a los tipos de interés, son previsibles nuevas subidas. Pese a esta situación, Omar García pronosticó que Balears «seguirá recibiendo compradores extranjeros».

Las previsiones del sector turístico también son positivas. Se sitúan en niveles de 2019. «Vienen menos turistas pero gastan más», concluyó. Respecto a las tendencias del sector inmobiliario Omar García detalló que las previsiones de subidas de los tipos de interés han provocado el avance en las compras de inmuebles «con una demanda récord». De este modo, agregó que el número de operaciones ha aumentado un 16% por lo que Balears encabeza el sector hipotecario.

Aumento demográfico

El previsible aumento demográfico de los próximos años provocará que Balears siga siendo una zona tensionada. «Este desequilibrio permanecerá en el tiempo. Faltan viviendas plurifamiliares. El sector de la vivienda vive una situación crítica de emergencia», precisó el experto de CaixaBank. Durante su intervención puso de relieve que la compraventa de vivienda en Balears se estabilizará este año en una comunidad en la que ha aumentado el precio en un 6%. En relación a la compra de vivienda por parte de extranjeros en Balears, ha registrado un año récord con un incremento del 35%. En el sector de la vivienda de lujo se prevé que en el próximo lustro aumenten las ventas en un 20%. «Baleares está de moda y las islas siguen siendo baratas para los europeos», incidió.   

La primera mesa redonda se centró en la situación de la vivienda en Balears y contó con la participación de Luis Martín, presidente de PROINBA; Gabriel Buades, International Desk de Bufete Buades, y Hans Lenz, presidente de ABINI. 

Luis Martín hizo referencia al libro blanco del urbanismo en Balears del año 2019 para recordar que las mismas inquietudes que plantearon entonces permanecen en la actualidad. Para empezar describió la situación del sector inmobiliario en Balears como «insostenible y en colapso» por varios motivos. Mencionó el problema de la existencia de una legislación compleja con una normas que se encuentran en constante revisión «lo que dificulta las soluciones al problema del acceso a la vivienda que existe en las islas». A ello hay que añadir la problemática del aumento de población lo que generó en 2019 un déficit de 16.000 viviendas. «Construimos menos de lo que necesitamos», concluyó. 

Ante esta situación, Martín planteó posibles soluciones entre las que resaltó la necesidad de encontrar un consenso político para conseguir un marco normativo estable «que no cambie cada 4 años». También abogó por encontrar un equilibrio entre la preservación y conservación territorial y el derecho de los ciudadanos a acceder a una vivienda. 

Recordó que en Palma existen varias promociones paralizadas como las de Son Busquets, Corea y Son Gotleu, que en su opinión, «están desaprovechadas».

Por su parte, Hans Lenz, presidente de ABINI, aseguró que Balears ocupa el cuarto puesto en cuanto a la compra de viviendas por parte de extranjeros por debajo de Alicante que se encuentra en el primer lugar. «Este año se ha producido una reducción del 28% en la compra de extranjeros teniendo en cuenta que la economía alemana está enferma y la clase media alemana no busca comprar ahora», precisó Lenz. «Las políticas fiscales agresivas y las continuas informaciones que hablan de limitar la venta a extranjeros no ayudan», añadió. 

Gabriel Buades, International Desk de Bufete Buades, consideró que la limitación de la venta de viviendas a extranjeros «tendrá poco recorrido porque las restricciones no tienen cabida en la Unión Europea». Explicó que la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea establece «la no discriminación por razones de nacionalidad, el derecho a la propiedad privada y la libertad de movimiento de personas y capitales». Tal como precisó Buades, estas restricciones «crean inseguridad jurídica pero no se materializará».

Hans Lenz precisó que en aquellos países en los que se han establecido limitaciones «no se ha solucionado el problema de acceso a la vivienda porque ha surgido un mercado sumergido para sortear la ley lo que ha provocado un incremento de precios».

Posibles soluciones

El debate también sirvió para poner sobre la mesa posibles soluciones al problema de acceso a la vivienda en las islas. Luis Martín recordó que la demanda de la clase media está desatendida mientras los urbanizables de Palma están paralizados. Planteó dos soluciones como la creación de una oferta de VPO con precio tasado y repensar la ciudad replanteando alturas y densidades de las viviendas. «Parte de la solución está en manos de la Administración», añadió.  

¿Puede la futura ley nacional de la vivienda facilitar el acceso a una casa?. Gabriel Buades mencionó algunas de las medidas que prevé esta normativa como la reserva de suelo para la construcción de Vivienda de Protección Oficial (VPO); la introducción de incentivos fiscales o la consideración especial para las denominadas zonas tensionadas. 

Tras este primer debate, tuvo lugar la ponencia de Pere A. Salvà-Tomàs, profesor emérito de la UIB, que abordó las tendencias demográficas y la oferta de vivienda en Balears. El experto explicó el crecimiento que ha experimentado la población balear en los últimos veinte años que ha pasado de 878.000 en 2001 a 1.176.000 en 2022 lo que representa casi un crecimiento de cerca de 300.000 habitantes. 

La proyección del INE para 2037 es que la población isleña crezca en más de 300.000 personas con el efecto llamada. «Este incremento demográfico amenazará la sostenibilidad del sistema», advirtió el profesor. «Tenemos que reflexionar sobre si queremos seguir siendo un paraíso o convivir con la saturación», indicó. «En los próximos años necesitaremos una media de 100.000 viviendas para dar salida a este aumento poblacional», manifestó Salvà-Tomàs. Además, recordó que el siglo XXI será el de los centenarios, una circunstancia que hay que tener en cuenta para la planificación urbanística: «Unas 200.000 personas tienen más de 65 años en Baleares. Más de 300 personas ya han superado los cien años».  

El análisis de los datos reflejó que las migraciones tienen un gran peso en Balears con un 40% de los habitantes que ha nacido en las islas; un 25% en el extranjero y un 20% en otra Comunidad Autónoma.  

La temática de la segunda mesa redonda estuvo enfocada en la oferta y demanda nacional e internacional con la presencia de Ricardo Rivière, Coordinador Comercial y Marketing de Metrovacesa; José María Fanlo García, director de Operaciones de TM Grupo Inmobiliario y Sergio Arana, Managing Director de Real Estate de Urbanitae.

En el primer bloque temático se analizó la situación del turismo residencial y el perfil de este tipo de turistas en Balears. José María Fanlo calificó este tipo de turismo como «motor de la economía». «Ayuda a la desestacionalización y forma parte de la sostenibilidad del futuro», argumentó. «En TM Grupo Inmobiliario focalizamos la atención en la segunda residencia vacacional. El 100% de nuestros clientes son extranjeros y más del 80% alemanes tienen una media de edad de 50 años». 

En representación de Metrovacesa, Ricardo Rivière destacó las promociones que la compañía está llevando a cabo en la zona de Nou Llevant de Palma. Se están desarrollando en cinco fases y está prevista la construcción de 500 viviendas de las que una parte se destinan al alquiler. «Al principio iban dirigidas al público local pero también hemos captado al extranjero», explicó Rivière. 

Respecto al perfil del cliente, el responsable de Marketing de Metrovacesa, precisó que buscan un perfil de cliente híbrido entre la segunda y la primera residencia: «La mejora de las conexiones aéreas con las islas y la apertura de otras nuevas como la de Nueva York-Palma han provocado el aumento de viajeros. Además, existe un nuevo perfil de teletrabajador que quiere vivir en Baleares».

La financiación es otro aspecto esencial a la hora de hablar sobre el mercado inmobiliario. En Urbanitae apuesta por el crowdfunding inmobiliario, un nuevo sistema de inversión al alcance de todo el mundo que busca sacar partido a los ahorros sin correr demasiados riesgos. En la actualidad cuentan con 70.000 inversores registrados que pueden aportar desde 500 euros. «Capitalizas el proyecto gracias a la tecnología y la confianza de los inversores. Aglutinamos la inversión para primera y segunda residencia», explicó Sergio Arana, managing Director de Real Estate de Urbanitae. Arana lamentó que la Administración pública no ayude a agilizar los procesos. 

Para finalizar, la mesa redonda analizó las nuevas tendencias en adquisición de inmuebles y el peso del mundo digital. José Mª Fanlo García señaló que han aumentado las ventas 100% online: «Apostamos por una combinación entre un producto personalizado y la tecnología. Entre el 5 y el 10% de las compras de viviendas por parte de extranjeros son directamente a través de internet». Rivière mencionó la irrupción del metaverso en el mercado inmobiliario con la posibilidad de comprar participaciones de una vivienda de forma digital. Los participantes de esta jornada pudieron disfrutar de un catering por parte de Cafés Arabay en los jardines del club de este diario.