El informe encargado por la asociación de promotores inmobiliarios de Baleares y remitido al Parlament y todos sus partidos lo firma el abogado especializado en derecho europeo Alfonso Gutiérrez Hernández, socio del bufete madrileño Uría Menéndez.
En primer lugar, señala que el Tribunal Superior de Justicia de la UE ha confirmado en diversas ocasiones que las restricciones a la compraventa de inmuebles impuestas por los Estados miembros “son en sí mismas restricciones a la libertad de establecimiento y a la libre circulación de capitales”, dos derechos recogidos en el Tratado.
Casos perdidos
Para ello se resumen las sentencias de distintos casos: Konle, Reisch y otros, Salzmann, Burtscher, Festersen y Segro. Han sido causas que han tratado de imponer limitaciones a las compraventas de inmuebles que han tenido lugar en diversas regiones europeas y que han creado jurisprudencia según el bufete de abogados. Esos lugares con esas limitaciones que fueron tumbadas son el Tirol austriaco o Salzburgo, donde la restricción se refería a la construcción de segundas residencias, Dinamarca, donde se sujetaba la adquisición de ciertos predios rústicos a que el adquiriente fijase su residencia estable en el propio inmueble, o Hungría, cuya legislación prohibía la constitución de derechos de usufructo sobre terrenos agrícolas salvo que el derecho así constituido lo fuese en beneficio de un pariente próximo del propietario del inmueble.
En todos los casos las medidas fueron rechazadas por el Tribunal al dictaminarse como discriminatorias, desproporcionadas y porque no eran la vía indispensable para cumplir con el interés general marcado por el país, según recoge el bufete de abogados.
En el caso de Baleares, exponen que la hipotética ley de las islas restringiría las dos libertades fundamentales del Tratado, como la libertad de establecimiento y la libre circulación de capitales. Por otra parte, el acta de adhesión de España a la UE no contiene excepción alguna a la aplicación de estos derechos. Por lo que las restricciones no quedaría amparadas por dicha acta.
Discriminación indirecta
Sobre la discriminación de la medida, el jurista Alfonso Gutiérrez señala en el estudio jurídico que la hipotética medida tendría un efecto favorable neto para ciudadanos españoles y desfavorable para ciudadanos de otros países de la UE. “Ello daría lugar a una discriminación indirecta”.
Por otra parte, el abogado considera que la normativa también debería someterse al examen de proporcionalidad. “Los objetivos formalmente declarados por los promotores de la iniciativa estudiada son dos: la contribución a hacer efectivo el derecho a una vivienda asequible en Balears y la lucha contra la especulación inmobiliaria”.
Según el abogado, “la medida no es apta para alcanzar los objetivos señalados. No será apta para evitar la presión y especulación inmobiliaria en las islas. Porque no impide ni limita la acumulación de inmuebles por parte de los residentes en las islas. Una medida apta para frenar la especulación debería ir orientada a impedir la acumulación en unas pocas manos y facilitar que el mercado inmobiliario sea líquido y competitivo”.
Continúa el jurista afirmando que la medida tampoco sería apta para fomentar al asequibilidad de la vivienda. “Porque la medida no contempla limitación de compra alguna a los residentes en las islas, que podrían por tanto adquirir inmuebles sin límite numérico. Ello crearía un incentivo directo a la inversión en vivienda por parte de los residentes, lo que daría lugar a presiones al alza de los precios y a tensiones especulativas”.
Especialmente restrictiva
Por último, el informe señala que la medida “no es indispensable” para alcanzar los objetivos señalados. “La normativa en estudio es especialmente restrictiva al colisionar de forma directa con un derecho fundamental como es el de la libertad de residencia”. “Su justificación será excepcional y solo si el Estado miembro acredita que la medida es indispensable para obtener un objetivo de interés general”.
En este sentido, según el abogado no es una medida indispensable y que además existen otras menos restrictivas para combatir la especulación inmobiliaria y mejorar la asequibilidad de la vivienda en las islas. Por ejemplo, cita la regulación de precios, el fomento del alquiler, la exigencia del uso efectivo del inmueble para disuadir su adquisición especulativa, la limitación del número de viviendas titularidad de un mismo propietario o la promoción y construcción de vivienda pública.
