El impacto que tiene la adquisición de casas en Mallorca por parte de extranjeros está alcanzando incluso a las herencias, al encarecer una parte apreciable de las mismas por la vía fiscal. El nuevo sistema para estimar el valor de referencia catastral, que es el que se aplica en impuestos como el de Sucesiones o Transmisiones Patrimoniales, está provocando que éstos se incrementen en las zonas, como las de costa, con mayor volumen de compras por parte de ciudadanos de otros países, que están dispuestos a pagar precios más altos. Según señala el abogado de DMS Legal, Alejandro del Campo, esta afirmación no pretende cuestionar las adquisiciones inmobiliarias de personas de otros países, sino poner en evidencia que el sistema que se aplica para estimar los tributos a abonar presenta deficiencias notables.
El Estado optó por modificar la fórmula con la que se estima el valor de una vivienda por parte de las Haciendas autonómicas a la hora de aplicar los impuestos antes señalados, cambio que entro en vigor en enero de 2022. Ahora el valor de referencia catastral de una zona se calcula cada año teniendo como referencia el de las ventas que se han producido y que son comunicadas por los notarios.
En el 90% de los casos, el precio que realmente se paga por una residencia es superior a esa estimación, según apunta Del Campo, por lo que los tributos se aplican sobre el primero, sin efectos nocivos para el contribuyente.
Pero en alrededor del 10% de los cambios de propiedad, sea por herencia o por compraventa, sucede lo contrario, y el Fisco balear considera que el valor del inmueble que se declara es inferior al real, por lo que exige que se pague en impuestos mucho más de lo que los herederos o compradores habían calculado.
Compras de extranjeros
El problema radica en que las cantidades que muchos extranjeros abonan para adquirir un inmueble en Mallorca son notablemente más altas que las que en su momento afrontaron los anteriores propietarios, haciendo que la información facilitada por los notarios haga que el cálculo del valor de los inmuebles de esa zona se eleve.
El abogado de DMS Legal señala que están comenzando a llegar a su despacho casos en los que la diferencia de la carga fiscal que la Hacienda balear pretende aplicar en las herencias supera notablemente la estimada por los beneficiarios de las mismas.
Dos ejemplos
Apunta dos ejemplos de zonas costeras de Mallorca. Un inmueble con un valor estimado en 750.000 euros por expertos y dejado en herencia a dos sobrinos, presenta un valor de referencia catastral, esgrimido por la Agencia Tributaria balear, de 1.070.000 euros. Para los dos herederos, esa diferencia supone que en lugar de pagar por el Impuesto de Sucesiones unos 184.000 euros entre ambos, la Hacienda balear les reclama 301.000.
Segundo ejemplo: un padre deja a su hijo una vivienda junto al mar de 900.000 euros, pero el valor de referencia catastral estima que su valor real es de 1.300.000. En este caso la carga fiscal por tratarse de un hijo es inferior, pero si con el primer precio éste hubiera tenido que abonar 21.000 euros por Sucesiones, con la estimación catastral esgrimida por el Fisco la cantidad que se le reclama es de 61.000.
El problema, según Del Campo, es que esta fórmula no obliga a la Agencia Tributaria balear a enviar a un técnico para que visite el inmueble y compruebe su estado real, y es el heredero el que se ve obligado a contratar a expertos para intentar demostrar que se le ha aplicado una valoración excesiva.
Lo que sucede en muchos casos, añade, es que el heredero se ve obligado a vender el inmueble familiar para poder pagar los tributos que se le reclaman. También ocurre, cuando un inmueble sobrevalorado por el Catastro se hereda por varias personas, que si alguno se lo quiere quedar en exclusiva compensando a los demás, tanto éstos como el Fisco pretenden que las compensaciones se fijen en función de ese mayor valor, lo que dificulta o imposibilita el acuerdo y no deja otro remedio que la venta.
