Uno de los cálculos más habituales para medir la emergencia habitacional es el que se conoce como tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje total de ingresos que los hogares destinan al pago de la vivienda, ya sea una hipoteca o el alquiler. En Europa, se recomienda que esa cifra no supere el 30% del sueldo o las ganancias. Resulta que en Balears, el 95,5% de los hogares se encuentra en esa situación, por lo que si fuera éste el único criterio que se tuviera en cuenta en la nueva Ley de Vivienda para declarar zonas tensionadas, nos encontraríamos con que todas esas unidades familiares residirían en áreas sujetas a la limitación de precios del alquiler. Esta cifra colocaría a Balears como la comunidad con más tensión y emergencia habitacional.
Estas son las estimaciones que se desprenden de un estudio elaborado por la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate Analytics, que ha proporcionado a DIARIO de MALLORCA datos de cada uno de los municipios y sus códigos postales.
Hay que advertir que la declaración de zona tensionada es uno de los mecanismos que tendrán las autonomías para controlar los precios del alquiler una vez la nueva ley obtenga luz verde en el Congreso.
Para calcular la tasa de esfuerzo de los hogares para pagar el alquiler (supongamos que éste fuera el único requisito, es decir, el escenario A), los analistas de la consultora han cruzado el número de hogares, la renta media (todo ello extraído del INE) y el precio del alquiler medio en la zona a partir de datos de las plataformas inmobiliarias. El análisis se aplica tanto a hogares como a los códigos postales de los municipios. Por ejemplo, según el estudio, en el archipiélago, el 85,53% de códigos postales se podría considerar que están en zonas tensionadas. «El otro 14,47% serían los que están en zonas rurales y más despobladas», explica Álvaro Rodríguez, analista de Atlas.
En el caso de Mallorca, la mayor tasa de esfuerzo registrada está en el código postal 07669 de Santanyí, que corresponde a Calonge, s’Horta, Cala Ferrera y Cala Serena, donde alcanza un porcentaje del 220,84%. En estas localidades viven 860 hogares, la renta media del hogar es de 30.157 euros y el precio del alquiler asciende a 5.550 euros. Ésta es una zona donde abundan los chalés lujosos que son alquilados o propiedad de las clases más pudientes, muchos de nacionalidad extranjera.
En el ránking, cabe destacar también Orient (Bunyola), con alquileres de 6.800 euros y una tasa de esfuerzo del 202,42%. O Deià, con un porcentaje del 159,87%. Cala Murada (Manacor), Randa (Algaida), Cas Concos, Son Negre, Ses Salines, Son Macià (Manacor) o Port d’Andratx son las localidades donde más se disparan estos porcentajes de esfuerzo por contar con viviendas muy caras.
Por contra, donde la tasa de esfuerzo por parte de los hogares es menor para alquilar es en Estellencs, Calas de Mallorca, Lloseta, Inca, Mancor de la Vall, Palmanyola, Campos o en algunas zonas de Sóller.
En Palma, la tasa de esfuerzo más elevada se ubica en la zona de Sant Jordi, Son Gual y Son Sunyer, seguida de El Coll y Ciutat Jardí, Es Jonquet y Santa Catalina, Can Pastilla y El Molinar.
Después de Balears, los mayores porcentajes de hogares en zonas tensionadas se sitúan en Málaga (86,51%), Barcelona (69,19%), Madrid (67,90%) y Alicante (60,26%).
El equipo de Atlas que ha trabajado los datos, dibuja otro escenario si a la hora de decretar una zona tensionada se tiene en cuenta no sólo que el área tenga una tasa de esfuerzo superior al 30%, sino que también el precio del alquiler de la zona haya subido por encima del IPC regional en los últimos cinco años. En este segundo escenario, si fuera el que contemplase la nueva ley de vivienda a las puertas de aprobarse, el 20,13% de los códigos postales de Balears podrían clasificarse como zonas tensionadas. «El precio de la vivienda ha subido en las islas también, pero no en tanta medida que el IPC», señala el CEO de la consultora, Alejandro Bermúdez. «Podría decirse que sí ha subido por encima del IPC en el 50% de los códigos postales de Balears. Algunos ejemplos son: Alcúdia, Port d’Andratx, en diez códigos postales de Palma,en Sant Antoni de Portmany en Eivissa, en Santa Eulària des Riu, Sant Josep de sa Talaia, Calvià o Ciutadella», enumera. Además, en estos municipios, el precio del alquiler ha subido un 5% más que el IPC, por lo que cumplirían también el tercer escenario dibujado por la consultora especializada en big data inmobiliario. Por ejemplo, en Palma, el código postal 07005, el de la zona de Pere Garau, es el que ha experimentado una mayor subida del alquiler, del 45,24% (el IPC en las islas ha sido del 15,70%) y la tasa de esfuerzo está ahora en torno al 40%.
En esta tabla, el top 1 sería Málaga, con el 34,15%. Si se tienen en cuenta los hogares, el 46,35% de los baleares estaría en zona tensionada. El primer puesto vuelve a ocuparlo la provincia malagueña, con un porcentaje del 74,60%.
Por último, el estudio también baraja un escenario C, que consistiría en que el área tenga una tasa de esfuerzo superior al 30% y que el precio del alquiler en los últimos cinco años haya subido al menos un 5% por encima del IPC regional de los últimos cinco años.
En esta situación, el 18,24% de l archipiélago sería declarado zona tensionada. Si uno se refiere a hogares, el 40,58 de hogares de las islas se encontraría residiendo en una zona tensionada.
Es decir, entre el escenario A (el primero expuesto en este artículo) y el C hay un 54,92% de diferencia.
En este sentido, el estudio de Atlas va precedido de una advertencia que va a ser clave en la redacción del texto de la nueva ley de vivienda. «La disparidad de cifras en los tres escenarios dibujados pone en evidencia la necesidad de definir criterios sólidos y acordes a la realidad del mercado inmobiliario para garantizar que la nueva ley se aplique de forma eficaz», se apunta. Asimismo se advierte que a la hora de aplicar la legislación es vital entender cómo afecta la misma a todas las partes implicadas, esto es tanto a hogares como a los inversores, en el caso del alquiler. «Declarar un área como tensionada tiene implicaciones en la decisión de los inversores, ya que las previsiones en las subidas de precios tienen un gran peso a la hora de analizar la rentabilidad en los modelos financieros. Por ello es fundamental tener acceso a todos los datos disponibles acerca del mercado inmobiliario y a las herramientas necesarias para interpretarlos en función de distintos posibles escenarios».
