La coordinación de las propiedades inmobiliarias entre el Catastro y los Registros de la Propiedad está provocando numerosos errores en las delimitaciones de fincas rústicas y casas urbanas en Mallorca. Se han dado casos de que las medidas de los inmuebles no coinciden entre ambos registros y se puede producir que un propietario pierda parte de su casa a manos de su vecino.
En estos momentos en Mallorca, al igual que en toda España, se están realizando miles de coordinaciones de fincas dada la gran actividad inmobiliaria que existe. Por consiguiente, los registradores de la propiedad y abogados aconsejan que cuando se recibe una notificación por parte del registro de la propiedad de fincas vecinas conviene asesorarse con expertos para evitar sorpresas desagradables y tener que ir a juicio para recuperar una propiedad que ya era suya.
La reforma de la Ley Hipotecaria de 2015 obliga a que cuando se produce una parcelación de una finca rústica, una concentración parcelaria, segregación, división o agrupaciones de inmuebles urbanos por declaración de obra nueva o expropiaciones es preciso proceder a la coordinación forzosa entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. El abogado de DMS Legal Miquel Àngel Mas explica que los vecinos del inmueble afectado reciben una notificación del Registro donde se les comunica el inicio de un expediente de modificación de «descripción de georreferenciación» que contiene todo un listado de coordenadas, con una gran cantidad de números de casi imposible comprensión para un ciudadano de a pie. Estos números son los límites y lindes de las propiedades de vecinos con las que linda el inmueble que Catastro y Registro de la Propiedad están coordinando.
En el caso de que los vecinos no se preocupen, como está ocurriendo en numerosos casos, se pueden producir pérdidas de parte del inmueble o de la finca rústica, ya que los Registros solo dan 20 días para poder presentar alegaciones a los límites fijados por el Catastro y los registradores de la propiedad.
Pérdida de parte de la finca
«El problema surge relató Miquel Àngel Mas- cuando un propietario inicia la coordinación de su finca entre ambos organismos, existe un error entre los límites y se apodera de parte de la finca de su vecino. Si este último no ha presentado alegaciones y un día el inmueble o la finca rústica es vendida de buena fe a una tercera persona, perdería una parte de su propiedad, ya que el comprador quedaría protegido por la presunción de exactitud del Registro de la Propiedad ante una reclamación del vecino que considera invadido».
Desde el Decanato de los Registros de la Propiedad de Balears, el registrador de Palma Diego Blázquez, discrepa de esta posibilidad: «Es cierto que hay muchos problemas con este tema, pero siempre cabe la posibilidad de que si un vecino considera que se le ha invadido su propiedad pueda acudir a los tribunales, ya que nosotros actuamos bajo la presunción de apariencia». Blázquez aseguró que a veces es difícil y complicado «determinar si detrás de una operación de coordinación de registros existe negocio». En este sentido apuntó que «para nosotros la mejor fuente son los vecinos y propietarios y por ello pedimos que vayan a los registros de la propiedad y se informen». El registrador de la propiedad también señaló que la mayor parte de los problemas se producen en las fincas rústicas, ya que el suelo urbano está mucho más consolidado y cartografiado.
Casos en Mallorca
Miquel Àngel Mas explicó cómo un cliente suyo se enteró de que su casa de campo se estaba vendiendo en un portal inmobiliario de internet a raíz de que, con la coordinación entre Catastro y el Registro de la Propiedad, la caseta quedó dentro de la finca del vecino. No le quedó otro remedio que interponer una demanda para recuperar la propiedad. Este caso tuvo un final feliz, ya que la caseta todavía no había sido vendida y se pudo recuperar la propiedad vía judicial. No obstante, ello supuso un coste económico importante y tener que ir a juicio para recuperar la propiedad.
Otro caso que relató Mas hace referencia a una casa de pueblo donde la nueva propiedad se dio cuenta de que cuando sus vecinos inmatricularon su inmueble tras una declaración de obra nueva, mediante la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, se habían apoderado de un metro y medio de su casa. Este caso también tuvo que ser objeto de demanda para recuperar los metros perdidos en los registros.
El principal problema es que las referencias que existen en los Registros de la Propiedad son muy antiguas y poco precisas. Hablan de «finca que linda con la propiedad de tal en el sur y con cual en el norte…». Cuando estas coordenadas tan poco precisas deben trasladarse y coordinarse con el Catastro es cuando se producen los errores de límites entre las propiedades urbanas y rústicas que pueden llevar a situaciones complicadas entre vecinos. En el peor de los casos, incluso, se puede perder parte de tu propiedad y tener que presentar una demanda para recuperarla.
