La mayor parte de los españoles que piden una hipoteca en España lo hacen para comprar viviendas de segunda mano, pese a que quienes adquieren una vivienda de obra nueva consiguen mejores condiciones para sus hipotecas. Esta es una de las principales conclusiones del análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de abril en su Índice iAhorro correspondiente al primer trimestre de 2024.
Concretamente, según este informe, de los usuarios que han firmado su hipoteca con iAhorro entre enero y marzo de este año, el 84,83% lo hicieron para financiar la compra de viviendas de segunda mano, mientras que los que pidieron el préstamo para adquirir viviendas de obra nueva apenas representan el 15,17% del total. Entre los motivos de esta disparidad, Marcel Beyer, director general del comparador hipotecario, afirma que “para que haya viviendas nuevas hay que construirlas y, por ahora, en España se está construyendo muy poco”.
También destaca el CEO de iAhorro que “las viviendas de obra nueva tienen una desventaja importante: el precio de la vivienda y el desembolso inicial para pagar los gastos, incluso antes de que esté construida, suele ser bastante más elevado que el de las casas de segunda mano”. Y es que, según el análisis del mercado hipotecario que hacen desde el comparador, durante el primer trimestre de 2024, quienes pidieron una hipoteca para comprar una vivienda de obra nueva pagaron un precio medio de compra de 324.969,21 euros, hasta un 20% más elevado que el precio medio de las viviendas de segunda mano: 272.482,92 euros.
Financiaciones más elevadas, hipotecas más baratas
Esto también nos lleva a que, aunque se adelante más dinero para pagar la entrada en el caso de las viviendas de obra nueva, el importe que se pide al banco de hipoteca sea más elevado: 214.081,15 euros de media para financiar una vivienda de obra nueva y 184.971,70 euros para una vivienda de segunda mano. No obstante, asegura Beyer, “se supone que los compradores de viviendas de obra nueva tendrán menos costes fijos que pagar junto a la hipoteca porque adquieren viviendas más eficientes. Esto hace que sean mejores perfiles para la banca porque su riesgo de endeudamiento baja levemente”.
Tanto es así que si miramos en el Índice iAhorro tipos de hipotecas que firman los usuarios del comparador en función del tipo de vivienda y a sus tipos de interés medios, observamos que, entre enero y marzo de 2024, de todas las personas que acudieron al comparador para firmar su hipoteca, el 87,90% se decantó por la mixta, el 9,73% por la fija y tan solo el 2,4% por la variable. Entre los principales motivos que hacen que la hipoteca mixta sea la más demandada está que “sus tipos de interés iniciales (los de la parte fija del préstamo) son más bajos que los de las hipotecas fijas al 100% y, por supuesto, que los de las hipotecas variables”.
Por ejemplo, durante el mes de marzo de 2024 (último del que iAhorro aporta datos completos) los usuarios que acudieron al comparador para firmar su hipoteca mixta y compraban una vivienda de obra nueva consiguieron 1,95% TIN para los primeros años del préstamo (la parte fija), mientras que quienes hipotecaron su vivienda de segunda mano consiguieron una media del 2,08% TIN, 0,13 puntos más elevado. Si miramos los tipos de interés fijos medios vemos que ese dato aumenta un poco tanto en el caso de las viviendas de obra nueva (2,78% TIN) como en las de segunda mano (2,85% TIN). Y, por último, en lo que se refiere a las hipotecas variables, aunque el diferencial que consigan los usuarios a la hora de negociar con el banco sea bajo (hasta del 0,2%), como el euríbor sigue muy alto, en torno al 3,7%, siguen sin ser rentables.
Navarra es la comunidad donde más viviendas nuevas se hipotecan
¿Dónde se compran más viviendas de obra nueva? En los datos recopilados por iAhorro también vemos cuáles son las CCAA en las que más viviendas de obra nueva se hipotecan en España y, por tanto, en las que más viviendas de obra nueva se compran. Concretamente, entre enero y marzo de 2024, las autonomías donde los usuarios de iAhorro han hipotecado más viviendas de obra nueva han sido Navarra (30% del total), Castilla-La Mancha (23,9%) y Asturias (21,40%).
Fuera de los tres primeros puestos encontramos, también por encima del 20% a Aragón (20,80%); y rozando ese umbral a Galicia (18,80%) y Castilla y León (18,20%). Por el contrario, a la cola del ‘ranking’ están: La Rioja, Extremadura y Canarias, donde ningún usuario de iAhorro que firmó allí su hipoteca lo hizo para financiar una vivienda de nueva construcción.
“Viviendas de segunda mano hay casi en cualquier zona, en cualquier barrio; sin embargo, las viviendas de obra nueva suelen estar presentes a las afueras de las grandes ciudades o en zonas más deshabitadas, donde hay más terreno libre urbanizable para construir”, dice el CEO de iAhorro, que además agrega que “hay comunidades como las islas Canarias o las islas Baleares donde es muy complicado construir obra nueva porque no hay dónde. La limitación de territorio, en estos casos, impide la compra de este tipo de inmuebles”.
