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Sector inmobiliario

Ismael Clemente (Merlin Properties) "El efecto del teletrabajo en la productividad es un drama"

El consejero delegado de Merlin Properties asegura que "lo que se ha hecho es hiperendeudar al país y dejar la mochila a nuestros hijos"

Ismael Clemente.

En lo peor de la anterior crisis, Ismael Clemente (Valencia de Mombuey, Badajoz, 1970) levantó el mayor grupo inmobiliario español, Merlin Properties, dedicado al alquiler de oficinas, centros comerciales y plantas logísticas, con 7.308 millones de euros en activos netos y cotizado en el Ibex 35. El grupo acopió liquidez y redujo gastos, inversión y dividendo el año pasado, y pese a ello sufrió en bolsa, pero este ejercicio ha recuperado terreno, si bien sigue afrontando retos.

-¿Están notando los efectos de la variante Delta?

-De momento, no. Estamos en la parte alta de la montaña rusa. En centros comerciales hay una recuperación clara, la caída de ventas respecto a 2019 ronda el 20%, pero venimos del 30% hace dos meses. En oficinas, la destrucción o creación de empleo se nota a los dos o tres trimestres; ahora tenemos una crisis de ocupación, pero somos optimistas. Y la logística continúa como un tiro, aunque tarde o temprano llegará una sobreoferta. En general, no era tan fiero el león como lo pintaban. Vemos los coletazos de las diferentes variantes, la población ha aprendido a convivir mejor con el virus, aunque en parte eso hace que se frivolice, como con los jóvenes.

-Dos tendencias aceleradas por la pandemia les afectan. Una es el comercio electrónico, cuya cuota de mercado saltó del 5,4% al 9,9% en 2020.

-Es inexorable y reduce ventas a los comercios físicos, sobre todo a las tiendas de calle. Pero los retailers (minoristas) continúan queriendo ser físicos porque en el centro comercial venden con margen positivo y en online, salvo Amazon, con negativo porque asumen los gastos de envío y devolución. En algunos casos, los cierres fueron brutales y están volviendo a los centros. En España, debería crecer hasta una cuota del 20- 25%. No mucho más porque los reguladores acabarán actuando sobre el monopolio global que supone Amazon y porque, una vez que se acabe el juego de adquisición de datos del cliente, ofrecer los servicios gratuitos dejará de interesar.

-La otra es el teletrabajo.

-Es uno de los mayores bluffs que han visto los tiempos, aunque se te echan encima por decirlo como si fueras un negacionista. Empiezan a salir estadísticas que demuestran que lo que está pasando con la productividad es un drama. Hay una moda del teletrabajo inscrita en esa especie de movimiento mundial de lo políticamente correcto. Hay directivos que no se atreven a decir a sus matrices que van a coger más metros cuadrados de oficina. Calculaba que se disiparía en dos o tres años, pero es posible que sea antes. Lo que me preocupa es que puede acabar destruyendo empleo.

-Han condonado unos 66 millones en rentas a sus inquilinos de centros comerciales durante el confinamiento y las restricciones a la movilidad. ¿Qué hacen ahora?

-Se trató de protegerles en el reconocimiento de que nosotros tenemos un balance más fuerte y ha generado relaciones de confianza perdurable. Ahora, si alguno nos dice que tiene problemas, intentamos determinar si es por nuestra renta, que con la tasa de esfuerzo de nuestros centros es poco probable, o porque tiene un mal modelo de negocio, que entonces hay que decirles que ese no es tu sitio. Un mal inquilino te estropea bastante un centro comercial, que tiene que ser un gigantesco embudo para llevar tráfico a los inquilinos buenos.

-¿Cómo valora la reacción del sector público a la pandemia?

-Algunas medidas pueden haber tenido un efecto indirecto positivo en nosotros por beneficiar a nuestros clientes. Pero el efecto directo no ha podido ser más negativo por los centros comerciales. Internamente tomamos la decisión de no cuestionar la legitimidad de las autoridades para cerrarlos, que en muchos casos era legalmente más que dudosa. ¿Por qué los cines o los teatros no y un centro comercial sí?

-¿Le preocupa el efecto de las medidas en las finanzas públicas?

-Lo que se ha hecho es hiperendeudar el país y dejarle esa mochila a nuestros hijos. El que venga detrás que arree. Me preocupa cuando el BCE comience a retirar los estímulos, aunque no parece que vaya a ser pronto.

-¿Van a presentar proyectos para los fondos europeos?

-Algunos por cantidades mucho más modestas de las que estamos viendo. Pero no tenemos ninguna expectativa. Una vez calculas cuánto puede ir al sector público y cuánto al sector semipúblico, el regulado por el BOE y con más capacidad de lobi que nosotros, si nos llega algo será el chocolate del loro. Para eso, es preferible seguir por lo privado, haciendo tus programas de inversión de capital y mejora, que probablemente son aquellos para los que se pensaron los fondos.

-El año pasado tuvo diferencias con su principal accionista, el Santander, sobre si recortar más o menos el dividendo. ¿Este año sigue tocando moderación?

-La situación de la compañía ha cambiado: ha retenido caja y ha mantenido el endeudamiento plano. Pero creo que sí, que todavía es buen año para seguir siendo un poco prudente. Ya veremos hacia final de año qué grado de prudencia conviene, también en función de cómo evoluciona la valoración de los activos, que quizá va a ser menos grave de lo que se pensaba.

-Le resultaría más cómodo tener accionistas institucionales en lugar del Santander?

-La ventaja del Santander es que es español, lo cual ayuda mucho a la hora de hacer cualquier consulta en directo. Con cualquiera de los otros, con Blackrock o con Norges, siempre es más complicado. Lo único especial que tiene Santander es que nunca sabes qué va a hacer con sus acciones. El mercado constantemente nos pregunta.

-En sus juntas, las remuneraciones de los ejecutivos han tenido tradicionalmente votos en contra altos, hasta el 40%, pero este año fue del 8% después de que decidieran renunciar a los incentivos y cobrar solo el fijo. ¿Les están mandando un mensaje los inversores?

-Si, uno clarísimo: que si trabajamos lo mismo y no cobramos lo prefieren. Hemos hecho el sacrificio supremo por el covid, pero a la que volvamos a tener un desempeño operativo normal, tendremos que volver a pactar con el consejo paquetes de remuneración competitivos y acordes con lo que creemos que valemos en el mercado, que es el que fija condiciones. O si no, los paquetes se lo darán a otros directivos, porque nosotros no estaremos aquí.

-¿A qué achaca el rechazo social a los sueldos de los altos ejecutivos?

-A la falta de un capitalismo popular en España. El sistema de protección frente a las inclemencias del futuro y la jubilación es público, adolece de graves problemas, pero hace que la gente viva la ensoñación de que el Estado le protegerá. Prácticamente no hay ahorro privado y nadie esté invertido en empresas, con lo que a la gente le da igual si sus directivos son los mejores o no. Lo ven con una óptica meramente envidiosa: si a esta persona le pagan menos, a lo mejor me pagan más a mí. No se dan cuenta de que lo único que van a conseguir es que los accionistas se lleven más dividendo. En cambio, les parece estupendo que al delantero estrella de su equipo le paguen, en el caso de alguno, 47 millones netos al año. Si España continúa evolucionando hacia el primer mundo financiero, cambiará. En Estados Unidos, el accionista es el primer interesado en que el jefe de su empresa tenga un buen sueldo, porque sabe que si no acabará teniendo a un mal profesional.

-El año pasado, el fondo Brookfield se planteó lanzar una opa sobre Merlin.

-Los que llevamos esta compañía no creemos que sea nuestra y que tengamos derecho a defenderla con uñas y dientes de cualquier opa. De producirse algo, alguien le comprará al Santander su paquete y después deberá lanzar una oferta. Nuestra única obsesión tiene que ser defender el precio más alto posible en interés de los accionistas minoritarios. Esos mandatos que la gente llama de defensa en realidad son de defensa de su sillón. No es de recibo.

-¿Qué le parece la salida de José Luis Ábalos del Gobierno?

-Ábalos entendía perfectamente la importancia de las infraestructuras en la generación de riqueza en la economía. Era capaz de tomar decisiones de Estado no necesariamente supeditadas a los intereses de partido. No conozco a su sustituta, más allá de las referencias muy buenas que me han dado en Cataluña. Si pertenece al ala socialdemócrata del PSC, que es bastante numerosa y tiene gente con la que tenemos un trato excelente a nivel local, pues seguramente sea buena.

-Alguna vez ha mostrado su preocupación por el peso de Unidas Podemos en el Gobierno.

-Han influido bastante y se han alzado con un botín tontísimo que ha sido la modificación del régimen fiscal de las socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, como Merlin), que va a provocar cero incremento de recaudación, pero que ha asustado bastante a los invasores extranjeros. Ahí se han impuesto al PSOE, que no quería tocarlo. Pero han perdido bastante influencia, lo que ha mejorado las perspectivas de España como destino de inversión internacional. Era una losa.

-Tienen el 14,5% de la Operación Chamartín de Madrid. ¿Han vuelto a negociar comprar el 75% de BBVA, como en 2019?

-No ha vuelto a haber ningún tipo de negociación ni contacto. Estaba todo absolutamente tranquilo hasta que el BBVA intentó suprimir el derecho de adquisición preferente que tenemos los otros socios (San José tiene el 10% restante) en caso de que quiera vender. Aprobó eliminarlo en la junta y lo hemos llevado a arbitraje, que esperamos para finales de este año o principios del que viene.

-¿Cree que el BBVA prefiere vender a un tercero para no beneficiar indirectamente al Santander?

-Mi lectura particular, que vale lo que vale, es que no pesa nada o no debería pesar nada, sería bastante infantil. Santander cualquier día venderá. Lo que creo que ha pesado es la intención de maximizar el precio de venta. Algún banco de inversión la habrá dicho: si hay derecho de adquisición preferente, te dirán que primero hables con Merlín y luego les llames. Tiene sentido para ellos, pero no para el proyecto, España ni nosotros. 

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