El Consejo de Ministros aprobó ayer movilizar 50.000 viviendas de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), con la intención de incrementar el parque público de viviendas, una medida avanzada por Pedro Sánchez en el Senado en febrero y anunciada de nuevo por el presidente durante la convención del PSOE en Valencia el pasado fin de semana. Dentro de las 50.000 viviendas se incluyen 21.000 que podrán comprar comunidades y ayuntamientos, entre 10.000 y 15.000 que se construirán para alquiler asequible en suelos del 'banco malo' de la mano de empresas privadas y entre 10.000 y 14.000 inmuebles que se destinarán a alquiler social.
Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid (Cemad), atiende a este diario para explicar sus dudas alrededor de la medida impulsada por el Ejecutivo: "Es imposible, Sareb no tienen 50.000 viviendas en este momento, en el mejor de los casos tendrá que hacerlas. Ahora mismo, con en la información publicada por la entidad, tienen 7.980 viviendas disponibles, luego hay que ver en qué condiciones de habitabilidad se encuentran".
Construcción de viviendas sobre suelos de Sareb
El economista cree que Sareb tendrá problemas para sacar adelante el conocido como Plan Viena. Aun en fase de diseño por la consultora PwC, consistirá en la cesión de parcelas del 'banco malo' a empresas privadas para que construyan y alquilen viviendas con precios asequibles, es decir, con un descuento por debajo de mercado. Sareb nunca ha precisado la cifra exacta y se ha limitado a señalar que serán entre 10.000 y 15.000 inmuebles, pero desde el PSOE sitúan la cifra en la parte alta del rango, en 15.000 unidades.
El Plan Viena, previsiblemente, se desarrollará en colaboración púbico-privada. Al respecto, Julián Salcedo se pregunta: "¿Qué fondo de inversión va a querer entrar en colaboración con una entidad pública, cuyos responsables han aprobado una Ley de Vivienda que impide los desahucios durante dos años?"
Este punto que pone sobre la mesa el economista es importante porque los privados son los que sacarán adelante o no el plan porque pagarán la construcción y obtendrán su rentabilidad de los alquileres que pague cada inquilino todos los meses durante un periodo que podrá ir desde los 45 hasta los 65 años, teniendo en cuenta planes similares que ya están en marcha.
El presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Cemad cuestiona que las propias empresas del sector inmobiliario sean capaces de poner en marcha 15.000 pisos en el corto plazo: "No verás a ningún promotor grande, como Neinor Homes o Aedas Homes, que sea capaz de entregar más de 3.000 viviendas al año, es casi imposible. Haciendo la regla de tres, para construir 15.000 hacen falta mínimo cinco años. Es posible que lo consigan, pero no en un horizonte de menos de tiempo".
¿Las administraciones públicas comprarán vivienda a Sareb?
Dentro de la movilización de las 50.000 viviendas, hay 21.000 que serán puestas al servicio de comunidades y ayuntamientos para que las compren. A posteriori, Nadia Calviño, Ministra de Economía, ha reducido la cuantía de las que están disponibles hasta 9.000 de forma inmediata y 12.000 durante los próximos 6 o 12 meses, fecha límite para hacerlo antes de la disolución de las Cortes. Sareb, según figura en el Portal de Contratación, tiene abierta una licitación valorada en 470 millones para ejecutar obras de adecuación a sus inmuebles, que fue publicada a principios de marzo y está en fase de evaluación.
Sobre las viviendas disponibles del 'banco malo' para alquilar de forma inmediata, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) asegura que, actualmente, "no llegan ni al 3% de las anunciadas por el Gobierno en las zonas tensionadas, ya que el actual stock de vivienda de la Sareb se encuentra principalmente en zonas sin demanda o son viviendas que no están terminadas, vandalizadas u ocupadas ilegalmente". Para estas últimas, el Ejecutivo plantea en la nueva regulación que exista "un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario" y, si no hay entendimiento, conceder el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales y habilitar a los jueces a establecer plazos superiores.
Julián Salcedo pronostica qué podría ocurrir: "Honestamente, yo creo que el apetito de las administraciones para comprar dependerá de las condiciones de viviendas y de precio. Siendo conservadores, calculo que, como mucho, se comprarán la mitad de las 21.000 presupuestadas. Los ayuntamientos quieren las viviendas de Sareb gratis, pero si tienen que pagar prefieren desarrollarlas ellos. Además, no suelen optar por la vivienda social, sino por la asequible, porque la primera es más problemática: el alquiler es ínfimo, los adjudicatarios son insolventes y no pagan, y la administración se queda como una carga el manteamiento de los inmuebles".
En junio del pasado año, Sareb comunicó que, desde su creación, había vendido 387 viviendas a Administraciones Públicas, a pesar de cerrar 2022 con la desinversión de solo 61 viviendas a ayuntamientos y comunidades. Las adquisiciones durante los primeros cuatro meses de 2023 se ha acelerado: Comunidad Valenciana, Galicia y Murcia han cerrado compras de 500, 40 y 15 viviendas, respectivamente. También, Cataluña ha confirmado que negocia la inversión en un gran paquete de inmuebles del 'banco malo'.
