Las viviendas se agotan en España, o al menos eso es lo que dicen las estadísticas. Desde la segunda semana de febrero, el número de pisos y chalets en venta y en alquiler en todo el territorio nacional es menor al que había durante la segunda semana de abril de 2020, en pleno confinamiento por la irrupción del Covid-19, según datos recopilados por el portal inmobiliario Idealista.

El número de viviendas a la venta ha caído de los 850.000 anuncios hasta rondar los 700.000, un descenso del 17,6%. Por su parte, el alquiler llegó a rondar las 180.000 unidades en el mercado y, dos años y medio después, ha caído hasta las 100.000.

En paralelo a esta disminución del stock, el mercado de la vivienda sigue demostrando tracción. Con datos de la plataforma Brainsre, el tiempo medio de venta de un hogar (los meses que pasan desde que se publica un anuncio en un portal hasta que se vende) es de 5,3 meses a nivel nacional. Este indicador tocó máximos desde 2015, en 2018 y 2021, en casi seis meses y medio, pero siempre se ha mantenido sin grandes fluctuaciones.

Por su parte, los tiempos medios para firmar un contrato de arrendamiento se encuentran estables en tres meses, después de un aumento entre 2015 y 2017, que más tarde se redujo con un gran retroceso hasta los 1,7 meses.

Gráfico del número de viviendas en venta y alquiler en España entre febrero de 2019 y enero de 2023. IDEALISTA

Todo esto ocurre con unas estimaciones para el mercado de la vivienda, si no catastróficas, sí de enfriamiento. En 2022, el número de compraventas caerá en torno a un 25%, según las previsiones de CaixaBank. Los precios sufrirán ligeros aumentos en términos nominales; que, teniendo en cuenta la inflación, serán caídas en términos reales.

Por el contrario, el mercado del alquiler es el favorito para inversores y analistas, que estiman nuevas subidas de precios: ven un gran desequilibrio entre oferta y demanda; además de una tendencia a la equiparación con el resto de Europa, donde el porcentaje de personas que viven en una casa en propiedad es menor.

¿Qué piensa el sector?

La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) cree que "los propietarios y los inversores están retirando sus inmuebles del mercado del alquiler debido a la inseguridad jurídica que generan las diferentes medidas que ha aprobado el Gobierno en los últimos años". "España tiene una escasez de vivienda social en alquiler comparado con otros países europeos. Si a este hecho se le suma la reducción de la oferta en alquiler de los últimos años, nos encontramos con que tenemos una emergencia social de acceso a la vivienda, sobre todo de las familias más vulnerables", añaden.

La solución que propone ASVAL para ampliar esta oferta de inmuebles en arrendamiento es la colaboración público-privada: "No tiene la capacidad para hacerlo, por lo que debe contar con los recursos de los que dispone el sector privado".

La Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) considera que las estadísticas de número de inmuebles a la venta incluyen muchas unidades que permanecen alquiladas, aunque sí reconocen una clara "tendencia a la baja".

Se construye menos vivienda nueva

Durante los años del boom llegaron a construirse 700.000 viviendas al año. Sin embargo, con la industria inmobiliaria y de la construcción destrozada tras el estallido, este número se redujo hasta el entorno de las 100.000 unidades. En 2022, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), se visó la construcción de 108.895 inmuebles, solo un 0,5% más que en 2021.

Según un reciente informe de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), durante el tercer trimestre de 2022 se iniciaron un 22% menos de viviendas nuevas que en el mismo periodo de 2021. "Se observa una caída en los ritmos de actividad en edificación residencial durante la primera mitad del año 2022, confirmando que, de nuevo, se reduce la actividad constructora efectiva en edificación", explica el XVII Observatorio de la Valoración. También esto está respaldado por los datos de empleo: "La edificación residencial vuelve hacia una senda de contratación débil durante la segunda parte del año […]. No es una buena noticia el hecho de que la contratación residencial experimente una ralentización, ya que redunda en la idea de inestabilidad, que en nada favorece la consolidación de esta industria, fuertemente penalizada durante más de una década".

"Desde el punto de vista de la oferta, los indicadores reflejan una continuidad de los procesos una vez salvado el shock pandémico: el empleo y la producción se recuperan, aunque aparentemente con mayor lentitud de la que inducen las tasas de crecimiento, y se reflejan en expectativas moderadas de futura actividad y en un número de proyectos iniciados casi congelado. La evolución puede cambiar si se despejan las dudas fundamentales sobre una mayor estabilidad económica mundial (con el fin de la inestabilidad geopolítica) y con el control de la inflación", concluye el informe sobre el estado de la oferta.