Los grandes fondos de inversión inmobiliaria internacionales han sido tradicionalmente los reyes del régimen de Socimi, una fórmula societaria creada durante el gobierno de Zapatero e impulsada durante el de Rajoy para atraer a la inversión después de la crisis desatada a nivel internacional en 2007. Este régimen fiscal es una adaptación de los Reit (Real Estate Investment Trust) internacionales, que han proliferado en Estados Unidos, Canadá y Europa como una fórmula de acercar el Real Estate al pequeño inversor.

Sin ir más lejos, estos fondos supusieron el 91% del valor de activos que salieron a cotizar en los diferentes mercados bursátiles durante 2022. Una de las obligaciones del régimen de socimi es cotizar en un mercado regulado en el plazo de dos años a cambio de beneficiarse de un impuesto de sociedades del 0%, siempre que repartan el 80% de su beneficio vía dividendo. El pasado año se cerró con diez salidas a bolsa de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, cinco en BME Growth (antiguo Mercado Alternativo Bursátil) y cinco en Euronext Access. Sin embargo, a pesar de que salieron las mismas a los dos mercados, Euronext Access acaparó el 76% en valor de activos, subraya el informe realizado por Armanext, asesor de empresas en su salida a bolsa. En paralelo a la existencia de estos dos mercados han surgido dos nuevos, Portfolio Stock Exchange y Securitize.

España se configura como el segundo país del mundo con más socimis, un total de 110 a 31 de diciembre de 2022. En esta cifra no se tienen en cuenta a las dos que cotizan en el Ibex-35, ni aquellas que lo hacen en el Mercado Continuo. En los últimos diez años, 100 inmobiliarias han salido a BME Growth y 32 a Euronext Access; aunque 20 han sido deslistadas del primero y dos del segundo mercado. Los años donde más proliferaron fue entre 2015 y 2019, cuando salían a bolsa empresas con activos desde los 3.650 hasta los 5.050 millones de euros. En total, desde la constitución del régimen de Socimi han salido a bolsa inmuebles por valor de 25.444 millones.

Las familias toman el testigo a los fondos

A pesar de que solo el 8% del volumen de activos que ha debutado en el parqué proviene de patrimonios familiares, estos ganarán protagonismo durante 2023. Al menos 35 deberían salir a cotizar durante 2023 y 2024, confirmó durante la presentación del informe, Antonio Fernández, presidente de Armanext. De las 10 que lo podrían hacer de forma inminente, una cifra que se podría elevar hasta las 15, la mitad están controladas por patrimonios familiares o inversores privados, este último perfil corresponde a grandes empresarios que han vendido sus compañías y ahora invierten en el inmobiliario. Uno de los puntos positivos de este fenómeno es que se avanza en materia de transparencia, la profesionalización de sus procesos, eficacia en la gestión, facilita la restructuración patrimonial y reporta ventajas como empresa familiar; según la empresa que asesora en salidas a bolsa.

Una de las grandes tendencias de 2022 es que la vivienda concentra el mayor apetito a la hora de crear socimis. "Un 58,5% de los activos corresponde a vivienda, frente al 33,5% de 2021. Construir para alquilar se ha afianzado en 2022 y eso explica el menor valor de los activos y la disminución del pasivo, ya que son socimis que se incorporan a cotizar a la espera de impulsar su actividad", señala el estudio de Armanext.

Uno de los puntos que más incertidumbre dan a este mercado es la modificación del Impuesto sobre el Patrimonio, que entró en vigor en los últimos compases del pasado año. Este nuevo impuesto obliga a pagarlo a aquellas sociedades extranjeras que tengan más de la mitad de sus activos invertidos en activos inmobiliarios en España. Además, el cómputo se realizará sobre el total del patrimonio de la sociedad, independientemente de que tengan capital fuera de España. Esto, según Armanext, podría dificultar la nueva llegada de capital extranjero a España.