Los grandes fondos de inversión, principalmente institucionales y de capital extranjero, paralizaron sus compras de vivienda en España durante los últimos meses de 2022. Este freno a la inversión lo causó los cambios en la política económica de los bancos centrales, que elevaron el coste de la deuda y, como consecuencia, los fondos aumentaron las exigencias de rentabilidad: mientras los compradores exigen mayores descuentos en sus adquisiciones, los vendedores siguen manteniendo sus expectativas de precios.

A pesar de esto, la necesidad de vivienda en alquiler por parte de la población española sigue siendo alta. Según el último informe de la firma de consultoría inmobiliaria Atlas Real Estate, el número de nuevos hogares en régimen de arrendamiento necesarios para cubrir la demanda existente es de 1.836.730: 447.139 viviendas en Andalucía, 252.683 en la Comunidad Valenciana, 180.566 en Galicia, 97.745 en Madrid y 94.952 en Barcelona. Actualmente, los fondos tienen concentradas sus viviendas en Madrid (47,6%), Barcelona (15,22%), Valencia (6,12%) y Málaga (3,94%).

Además, la vivienda en alquiler es considerado un mercado contracíclico, cuya demanda aumenta en períodos de freno económico o incluso de recesión. "Se puede apreciar que en los años en los que España se ha encontrado en recesión, el porcentaje de hogares en alquiler ha aumentado de media un 2,4%, frente al crecimiento plano de media en los años sin recesión", explica Atlas Real Estate. Este fenómeno también ocurre en otras economías del sur de Europa, como Italia, Portugal o Grecia.

“Una de las realidades del mercado de alquiler en España es que avanza a menor ritmo que el de otros países comparables en la Unión Europea, donde el porcentaje de hogares en alquiler es significativamente más alto”, señala el informe.

Con datos de 2021, el número de hogares que viven en alquiler en España se sitúa en el 18,1%, una cifra muy similar a la de 2020 y 2019. Sin embargo, en algunas regiones, este porcentaje es mayor: Madrid, que pasó del 22,2% al 24%, o Murcia, del 10,3% al 14,7%. En otras comunidades, el peso del alquiler bajó, como Cataluña, que pasa del 26,8% a 24,6%; País Vasco, de 14,6% a 11,8%; o Castilla y León, de 15,7% a 13,1%.

Grandes inversiones

A pesar del freno en los últimos meses, en España hay en construcción un total de 97.787 viviendas que se van a destinar al alquiler: 58.711 de proyectos relacionados con la administración pública y 39.076 exclusivamente privados. En el caso del primer tipo, la mayoría cuentan con empresas privadas como socios.

"El capital inversor mantiene su objetivo de aumentar sus posiciones en este tipo de activo, lo que se fundamenta en una demanda de alquiler creciente", apunta Atlas Real Estate. Este apetito se ha visto cristalizado en importantes operaciones, como la venta por parte de Corp al fondo Patrizia de 1.500 viviendas o la venta por parte de Blackstone de 750 viviendas en Madrid a la aseguradora AXA.

Sin embargo, también hay relevantes operaciones paradas a causa de la discrepancia de precios entre comprador y vendedor: la venta de la cartera de viviendas de Neinor Homes al fondo de pensiones canadiense CPPIB, explicada por EL PERIÓDICO DE ESPAÑA; la pendiente creación de una sociedad entre Gresytar y Vía Célere, desvelada por varios medios de comunicación económicos; o la fallida desinversión del 40% de la plataforma de residencial de Nuveen Real Estate, que comparte con Kronos Homes.

"En caso de continuidad de la situación macroeconómica, el sector se encontrará en una situación donde los primeros porfolios que acepten su venta a rentabilidades más altas puedan provocar un reajuste de las expectativas del resto de vendedores y, por ende, un aumento en las ventas de carteras en 2023 con rentabilidades significativamente más altas que las vistas hasta ahora", argumentan los autores del informe.

Los costes del alquiler se han disparado

Según el informe de Atlas Real Estate, todos los gastos fijos relacionados con el alquiler tradicional se han disparado en el último año. Por ejemplo, suministros como la electricidad ha aumentado un 20,8%, el gas natural un 12,5% o el agua un 2,5%. También los servicios de mantenimiento se han encarecido de media un 10,2% o el servicio de limpieza un 5,1%.

La limitación existente a subir las rentas más de un 2% ha impedido trasladar este alza en los costes. Sin embargo, el autor del informe informa que “el crecimiento de los gastos operativos y de explotación es todavía menor al crecimiento del precio del alquiler en los últimos tres años (+13,45% a nivel general de España)”.