En el programa del III Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario, que se celebra en Madrid la próxima semana, un debate sobre el mercado español se anuncia así: “Se estima que España necesita al menos dos millones de viviendas en alquiler”; y eso es una oportunidad para “servicers especializados en la gestión masiva de activos en alquiler, en el punto de mira de los inversores”.
Reina la expectación en el sector. Parte de esa “gestión masiva” se deriva de la compra de las últimas gangas de la Sareb y otros bancos.
Estas son algunas de las reglas con que funciona este escenario de la postburbuja, explicadas por sus actores.
1. Los particulares pagan más
“Al principio, entre los miles de activos embargados por los bancos había paquetes muy buenos, después los hubo solo buenos y ahora es más difícil encontrar algo valioso, porque sobre todo quedan solares y pisos dispersos”, explica M.C., comprador y vendedor de inmuebles en Barcelona. Una fuente de Sareb reconoce: “Los fondos de inversión y las socimis siempre pagan menos que los particulares; por eso es preferible vender activos sueltos a particulares, uno a uno, que en paquetes.”
En el negocio de los restos de la burbuja la cantidad sí importa. Aunque las migajas están atomizadas, comprar paquetes implica ahorros de hasta el 35% en el precio de cada piso o chalé, corroboran diversos operadores. Ese ahorro no se reflejará después en el precio de venta al público.
La regla se aplica también en las obras de reforma que realizan las socimis. Una de ellas, Fidere, del fondo Blackstone, es objeto de deseo de las marcas de electrodomésticos pese a los descuentos que exige. Es por la cantidad de cocinas que reforma “con estilo nórdico” en su parque de viviendas para alquiler, dice una fuente del sector.
2. Viajar a la tercera corona
La atomización de viviendas y solares dificulta su venta en grupo, pero la pandemia ha ayudado a que no pierdan valor las casas alejadas del centro.
“Después de lo vivido en el confinamiento, no importa tanto a los vecinos de las ciudades cambiar su vida en el centro por lugares con otros valores, como tener más espacio o mejor paisaje”, explica en Barcelona Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios. “Es coyuntural –discrepa el asesor de Vivienda del ayuntamiento de Navalcarnero (Madrid), José Castro-. La gente que se vino al extrarradio empieza a darse cuenta de que parte de lo que se ahorra en vivienda se lo gasta en tiempo y gasolina al ir y volver al trabajo, y en las afueras los precios no dejan de crecer”.
3. Investigar qué hay tras la puerta
Edificio tipo de una promoción inmobiliaria fracasada de 2009. Un banco tuvo que quedárselo al estallar la burbuja y lo tiene a la venta. Doce años después, una socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria sujeta a condiciones fiscales favorables) quiere comprarlo para adecentarlo y vender o alquilar. Pero en uno de sus pisos vive una familia…
Dos informes se empiezan a redactar: uno, del área social del banco (o de Sareb, si es quien vende), averigua in situ y con los servicios sociales del ayuntamiento la vulnerabilidad de los ocupantes. El otro es del área comercial de la gestora que negocia la venta para el banco, y en esencia dirá: “El inmueble vale x, nos ofrecen x y podemos conseguir x”.
El destino de la familia ocupante dependerá del choque de los dos informes. “No vendemos inmuebles que tengan dentro personas vulnerables”, explican en la Sareb. “El concepto ‘vulnerable’ no es precisamente lo mismo para según qué bancos y según qué ayuntamientos”, matiza la abogada experta en vivienda y desahucios Amparo Pla.
4. Negociar con el inquilino
Una vivienda propiedad de un banco que ha sido ‘ocupada’ se venderá a mitad de precio… y a ciegas, pues ni el vendedor ni el comprador pueden entrar a comprobar su estado por dentro, y porque en el comprador recaerá el trabajo de echar a los ocupantes.
Si es una empresa solvente y con cuidado de su imagen, rara vez llamará a un grupo de desokupas. En su lugar enviará a un abogado a negociar.
“El precio del inmueble varía si hay niños, si son personas vulnerables… –explica el inmobiliario barcelonés M. C.-, cuánto puede costar que se vayan... En 2016 me costó dar 2.000 euros a cada ocupante que se había metido de ocupa en un edificio que acababa de comprar”. “Ahora se ha llegado a pagar hasta 10.000 de compensación. Depende del interés y la prisa que tenga el fondo comprador”, añade José Castro.
Regla general: habrá acuerdo con el ocupa si la compensación no supera lo que costaría un pleito para desalojar.
Parecida regla rige la negociación con las personas que viven de alquiler en el inmueble que ha sido vendido. El fondo, la socimi o el inversor particular mirarán cuánto le queda a cada contrato y cuándo podrá actualizar su precio. Si ese contrato es de renta antigua, evaluará la edad del inquilino y si tiene un familiar al que podría transmitirle el alquiler.
En Barcelona, el inversor Alejandro Picas, dueño de la compradora de edificios Restate Brothers, le resta dramatismo al proceso: “Un edificio se valora según varios parámetros: localización, estado de la finca… y el valor arrendaticio. No es lo mismo un edificio vacío, que otro con cinco pisos con contratos indefinidos. Cuando compramos un edificio así, la vivienda con contrato de alquiler indefinido o de renta antigua se vende a un precio muy inferior. En este sector siempre puede haber gente que haga cosas raras, pero lo normal es ir al arrendatario y decirle: ‘Mire, nosotros preferiríamos tener esta vivienda libre. Podemos ofrecerle esto. ¿Le interesa?’ Es una negociación entre las partes y se busca un acuerdo”.
5. Cartas en la manga
En el pulso por los alquileres y los desahucios, los dos bandos emplean recursos extra. Uno de los detectados por los abogados de inquilinos es el envío de cartas de aviso al arrendatario citando la ley de arrendamientos urbanos de 2013... y obviando su reforma por un decreto en 2019.
Los abogados tratan de alargar el proceso si no hay acuerdo entre el nuevo casero y el viejo inquilino, o buscan amparo internacional. Desde marzo pasado crecen las peticiones al Comité de Derechos Económicos, Sociales y Cuturales de la ONU. Ese mes, esa entidad condenó a España por no ofrecer alternativa a dos desahuciados en Madrid.
En medio de la tensión, las negociaciones están desapareciendo del papel. “Cuando un fondo quiere subirte el alquiler, prefiere negociar por teléfono”, explica la letrada Amparo Pla. No hay rastro escrito de la discusión que pueda hacerse valer en un juzgado.
